北京德恒律师事务所  张安灏

 

一、本文研究之背景

 

（一）317楼市新政

 

317楼市新政指的是北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局 、北京住房公积金管理中心于2017年3月17日联合发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。该《通知》主要针对商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款，内容主要有三项：第一，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。第二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。第三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

 

（二）商品房买卖合同当事人之困局

 

317楼市新政下，购房人如果其家庭在北京已拥有一套住房、有商业贷款记录或者公积金住房贷款记录的，首付款由原来的35%提高至60%。如果增加的这部分首付款，购房人没有支付能力，合同是否可以解除？特别是对于改善型住房之当事人，即卖了原有的房子后，购买新房之当事人。对于其作为卖方的卖房合同因为购买新房付不起首付，是否可以解除卖房合同。对于另一方当事人要求继续履行合同，受到317楼市新政影响之当事人该如何应对？对于317楼市新政对于商品房买卖合同的履行造成如上之影响，从法律层面该如何理解，本文将进行详细论述。

 

 

二、317楼市新政对商品房买卖合同履行的影响

 

317楼市新政的出台，如果构成不可抗力或者情势变更，势必对商品房买卖合同的履行造成影响，导致合同解除或者变更。下文将论证317楼市新政是否属于不可抗力和情势变更。

 

（一）317楼市新政是否构成不可抗力

 

1．什么是不可抗力

 

根据《合同法》第117条[①]的规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从这一规定可以看出不可抗力需具备三个条件、一是不可预见、二是不能避免、三是不能克服。

 

2．317楼市新政不构成不可抗力

 

依据前述分析，317楼市新政若要构成不可抗力，需要具备不可预见、不可避免、不能克服三个条件。首先，笔者认为317楼市新政具有可预见性。纵观北京楼市政策的大体走向是严控，其中对于购房者的主体资格要求越来越严，比如是否为北京户口，是否在北京缴纳社保或者个税。缴纳社保或者个税是否满足5年的要求等等，这种趋势还体现在之前政策首付款比例的逐渐提高，银行贷款条件的逐渐增多等等。基于这样的趋势，购房人在签订合同时，应该有所预判，即对北京楼市政策只能是越来越严。出台的317楼市新政恰恰符合北京之购房政策的发展规律，因此，笔者认为317楼市新政首先不具备不可抗力中的不可预见性之条件，其存在应当被预见的合理性。其次，对于不可克服的条件，笔者认为应当区别对待，对于有些购房者而言，提高了首付款比例，没有能力支付增加的首付款部分，确实存在无法克服的情况。但对于有些购房者而言，则不存在这些问题，其有能力增加首付款部分，甚至有支付全款的能力，对于这部分人而言，则不存在无法克服的情况。

 

综上，317楼市新政不具备不可抗力之不可预见之条件，对于有些人群也不存在无法克服之条件，因此，317楼市新政不能构成不可抗力。

 

（二）317楼市新政是否构成情势变更

 

1．什么是情势变更

 

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号，以下简称“《合同法解释(二)》”)第26条[②]的规定，情势变更指的是合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的客观情况。从这一规定可以看出，情势变更需要具备三个条件，一是无法预见且不属于商业风险的重大变化；二是非不可抗力且不属于商业风险的重大变化；三是继续履行合同对一方当事人不公平或者不能实现合同目的。

 

2．317楼市新政不构成情势变更

 

依据前述分析，情势变更应具备三个条件，缺一不可。首先，317楼市新政具有可预见性，具体理由详见前文分析。其次，继续履行合同并不显失公平也不存在一方当事人不能实现合同目的。317楼市新政无外乎对于那些购房者产生的不利影响主要在于提高首付款比例，支付更多的款项。实质是履行方式的变化。这种变化不会导致合同标的价值发生变化，即不会因为继续履行合同，出现一方期待的合同利益减少或者增多，即不会出现显失公平的情况。此外，这种变化对于合同主体签订合同时所要达到的合同目的也不产生影响。对于购房者而言合同目的仍然是取得标的房屋的所有权，对于卖房者而言合同目的仍然是取得出售房屋的对价。在履行方式变化的前提下，双方继续履行合同仍然可以实现合同目的。

 

综上，317楼市新政具有可预见性、继续履行合同不会对一方当事人显失公平，也不存在无法实现合同目的的情况，因此，不属于情势变更。

 

（三）当事人一方是否可以解除合同

 

从前述分析可以得出317楼市新政不属于不可抗力和情势变更的结论，那么合同是否必须履行，可不可以解除呢？

 

1．合同解除的条件

 

合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除顾名思义，即双方在合同中约定解除的条件，当条件具备时，一方可以解除条件。结合317楼市新政，如果双方在房屋买卖合同中约定，若因为政策调整，导致一方无法继续履行合同，可以解除合同或者与之相类似的约定，则，无法履行合同一方可以解除合同。具体而言，更多的是针对贷款购房者，由于首付款比例的提高导致无法继续履行合同，则可以解除。

 

法定解除，指具备法律规定的解除条件，一方可以解除合同。根据《合同法》第94条[③]的规定，法定解除的条件有五种，大体可以分两类，一类是因为不可抗力导致不能实现合同目的的，另一类是因为一方的违约行为导致合同解除的。由于317楼市新政导致合同不能履行的，并非一方当事人违约所致，也不构成不可抗力。因此，据此难以解除合同。94条还有个兜底条款，即第五款法律规定的其他情形，对此，笔者试着查询了相关规定，发现《合同法》第二百二十四条[④]的规定视乎属于兜底条款涵盖的范围，该条款规定了承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。然而此项规定并不适用房屋买卖合同。因此，317楼市新政并不能依据合同法第94条的规定实现解除合同的目的。

 

2．317楼市新政导致合同解除的法律依据

 

那到底有没有法律规定，一方当事人由于政策的变化可以解除合同呢？答案是肯定的。根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》28条[⑤]规定，两种情况，一方当事人可以解除合同。第一种是以按揭贷款方式签订房屋买卖合同的，购房人因为房贷政策变化确实无法办理按揭贷款导致无履约能力的，可以解除合同，第二种是因为限购政策，无法完成过户登记的，购房人可以要求解除合同。

 

对第一种情况的理解，不能局限理解为贷款条件不具备无法办理按揭贷款，也应当包括没有能力支付提高的首付款比例导致无法办理贷款。当然，如果购房人有支付全款的能力，合同仍然无法解除。这里需要特别说明的是，如果合同中仅约定了以按揭贷款方式进行房屋买卖的，则不管购房人有没有支付全款的能力，购房人都可以解除合同。相反，一旦合同中约定，贷款无法办理的，购房人采用付全款的方式，则购房人无法解除合同。

 

对于第二种情况的理解，是由于限购政策的出台，导致购房人丧失了购买资格。进而无法完成产权过户登记，此时，购房人有两种选择，一种是指定具备资格第三方作为名义购买人，但需要合同中有相应的约定，或者卖房人同意。第二种是以此规定解除合同。

 

3．针对购房人要求解除合同的抗辩

 

对于第一种情况，如果一旦购房人以房贷政策变化导致自己无履约能力的，提出解除合同的，对于卖房人若想要求购房人继续履行合同，需要证明购房人有能力继续履行合同。对此，相关证据可以是购房人的收入证明、消费记录、使用的车辆、银行的存款记录等。若卖房人不能证明购房人有能力继续履行合同，则合同只能解除。

 

4．合同解除后的法律后果

 

根据根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》28条规定，合同解除后，已经支付的定金或者购房款由卖房人支付给购房人。此项规定的背后逻辑是新政策的出台是不可归责于双方的客观情况，一方据此不履行合同，不构成违约，不应承担违约责任。因此，按照合同解除的效果，结合此类合同的具体情况，由卖房人返还购房人已支付的定金或者购房款。

 

三、结论

 

根据前述分析，317楼市新政下，只有以按揭贷款方式签订房屋买卖合同的购房人，由于无法按照预期办理贷款导致无履约能立的，才可以要求解除合同。但是，一旦合同有约定购房人在无法办理贷款的情况下，需要支付全款或者卖房人有证据证明购房人有继续履约能力，则仍然无法解除合同。同时需要特别说明的是，此合同解除权的行使主体只能是购房人，如果卖房人因为新政无法按照预期办理贷款导致无法履行与第三人签订的房屋买卖合同的，则不能据此解除其与购房人签订的房屋买卖合同。

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注释：

[①]《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

    本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[②]最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

[③]《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行

主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

[④]合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

[⑤]《2015年全国民事审判工作会议纪要》28、房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。